Recentemente, a empresa de tecnologia Loft realizou uma captação Series D no valor de US$425 milhões, chegando a um valuation post-money de US$2,2 Bilhões. Além de ser um movimento com a maior injeção de capital já recebida por uma Startup brasileira (superando a captação do NuBank), esse valuation a colocou como a maior Proptech (em valor de mercado) fora dos EUA ou da China (se considerarmos esses dois países, a Loft ainda é a nona maior do mundo).
O universo de rodadas de investimento em Startup já é muito conhecido para os Venture Capitalists do Vale do Silício, onde valores muito maiores são praticados rotineiramente. Contudo, no Brasil, esse modelo de investimento ainda está em crescimento, visto nossa defasagem tecnológica em comparação aos outros países desenvolvidos. A Loft se destacou no universo brasileiro por conseguir ser tanto disruptiva (no setor de construção civil) quanto arrojada (na velocidade de crescimento e expansão). Neste artigo, você vai entender a história da Loft, seu modelo de negócio e os movimentos financeiros que diferenciam o unicórnio brasileiro de outras Startups.
Antes de entendermos a empresa, temos que entender a história de seus fundadores. Florian Hagenbuch (alemão, mas criado no Brasil) e Mate Pencz (húngaro, mas criado na Alemanha) se conheceram trabalhando em um estágio de férias no Goldman Sachs, em Frankfurt. Ambos fizeram faculdade nos Estados Unidos, Mate em Harvard e Florian na Wharton School – Penn, e, após a graduação, fizeram uma curta carreira no mercado financeiro em Londres. Florian chegou a trabalhar na BlackStone e depois mudou para um fundo de Venture Capital, enquanto Mate trabalhou no Morgan Stanley (no setor de Real State) e depois se mudou para um Hedge Fund. Contudo, ambos não gostavam das rotinas exaustivas dos bancos e da burocracia de crescimento profissional. Assim, eles decidiram vir para o Brasil (muito por influência de Florian) para empreender em tecnologia.
Juntos, Florian e Mate criaram sua primeira Startup, a Printi. A empresa consistia basicamente em uma entrega de serviços gráficos e serviços de personalização pela internet. Eles trouxeram um modelo de negócio internacional de Marketplace de impressões, conectando a oferta de serviço (gráficas) com a demanda da população. O modelo de negócios se destacava pela comodidade de pedir as coisas pela internet (e-commerce) e pelo preço praticado pela Printi. Devido ao volume de pedidos, eles conseguiam agrupar vários pedidos pequenos em um único pedido grande, o que reduzia o custo unitário das impressões e foi um diferencial muito grande da empresa. Atualmente, esse modelo de negócios pode ser visto em diversas outras empresas de muitos setores diferentes. Contudo, pensando que a Printi foi fundada em 2011, essa primeira experiência empreendedora foi realmente disruptiva.
Em 2014, com a entrada de capital via uma rodada de investimentos, a Printi verticalizou parte das operações e abriu sua primeira fábrica de impressões. Isso ocorreu, pois apenas o modelo de Marketplace não conseguiria escalar o negócio, era necessário oferecer algo a mais. Assim, surgiu a ideia de verticalização, a qual alavancou ainda mais as operações da empresa. Contudo, em 2018, Florian e Mate venderam 100% das suas participações da Printi para uma empresa americana (VisTaprint), que atua no mesmo setor e gostaria de expandir para o Brasil. Assim, acabou a primeira experiência empreendedora da dupla.
No meio tempo entre sair da Printi e criar a Loft, a dupla, junto com outros empreendedores, fundaram o Canary, um fundo de investimento em Venture Capital focado em Seed e Pre-seed Investment. Mesmo não participando ativamente da gestão do fundo, Florian e Mate atuam como investidores e conselheiros das empresas investidas, e contam com um portfólio muito robusto de empresas, como Buser, Hash, Volante, dentre outros.
O terceiro sócio da Loft, João Viana, surgiu neste período. João fundou em 2016, a Maison São Paulo, uma boutique que comprava, reformava e vendia apartamentos com foco no alto padrão (principalmente nos bairros Itaim e Jardins) com ticket médio na casa de 4 a 6 milhões de reais. O casamento para a fundação da Loft foi, então, perfeito, pois enquanto Florian e Mate entraram com a expertise em tecnologia e empreendedorismo, João trouxe o know-how do setor imobiliário para a empresa.
Mas afinal, o que é a Loft? A empresa foca em facilitar:
A jornada de compra de quem quer um apartamento residencial usado em grandes cidades do Brasil.
A Loft hoje oferece 3 modalidades de serviços que se conversam bem:
IBuyer: Loft compra o apartamento de um vendedor, reforma e vende com maior valor agregado a um comprador.
Marketplace: Loft ajuda pessoas que querem vender a se conectarem com pessoas que querem comprar apartamentos.
Financiamentos: Oferecem financiamentos a pessoas físicas que compram apartamentos Loft e a pessoas jurídicas que venderão a quaisquer pessoas físicas.
Parece pouco, mas não é. Cada uma dessas modalidades necessita da orquestração com assessoria jurídica, corretores, cartórios, bancos etc. A Loft se encarrega de orquestrar todas essas pontas para que a jornada de compra no mercado imobiliário seja fluida.
Isso é bem diferente de empresas do setor primário, como a MRV, a qual realmente constrói casas e prédios do zero. A Loft se inspirou no modelo de negócios da Opendoor (uma empresa americana) e está revolucionando um setor muito arcaico, fragmentado e pouco transparente, no qual as relações no Brasil entre os atores sempre foram muito quebradas.
O diferencial da empresa, contudo, está na tecnologia. A Loft possui um vasto Marketplace de compra e venda de imóveis, sendo ou não o imóvel da Loft, complementado com todos os serviços secundários citados no parágrafo anterior. Dessa forma, como todo o processo está dentro da própria empresa, fica muito mais fácil verticalizar a operação e, consequentemente, melhorar a experiência do cliente.
Além disso, a empresa percebeu que existe um gap entre o valor anunciado e o valor realizado dos imóveis. Isso é, um imóvel anunciado por um valor x, normalmente é vendido com um desconto de 8 a 14% desse valor inicial, podendo em alguns casos chegar à casa dos 30%. Assim, ninguém realmente sabe quanto vale o seu imóvel, o que dificulta totalmente o processo de compra e venda.
Para resolver esse problema, a Loft criou uma base de todos os dados de apartamentos transacionados nos bairros de atuação da empresa. Isto é, todas as matrículas, de todos os prédios e bairros que eles atuam, estão dentro do Data Base da empresa, e assim, eles extraíram os dados e valores de venda para criar um histórico transacional de uma região inteira. Dessa forma, junto com um time de cientistas de dados, foi criado um modelo computacional que compara o apartamento anunciado com imóveis parecidos em localização, metragem e idade já transacionados (de preferência nos últimos 24 meses) e calcula, assim, seu preço justo.
É importante destacar que esse é o primeiro problema de quem já tentou comprar ou vender um apartamento: precificar o ativo. Muitas vezes, para tal, utiliza-se uma base de dados de valores pedidos/anunciados em imobiliárias ou até por via de conversas com porteiros e síndicos de um certo prédio. Contudo, como já destacado anteriormente, o valor pedido e o valor realizado são completamente distintos, podendo variar, dependendo do caso, em até 30%. Dessa forma, a Loft funciona como uma excelente ferramenta para corretores, compradores e vendedores, precificarem seus ativos, uma vez que a diferença de preço entre valor pedido e praticado é muito pequena.
Outro destaque da empresa é a sua velocidade de venda. Em São Paulo, na média, leva-se 1 ano e meio para ser realizada a venda de um imóvel. Com a Loft, o tempo é de 4 meses. Isso acontece devido à quantidade muito robusta de corretores e imobiliárias associadas à empresa. Dessa forma, o leque de oportunidades de vendas é muito maior e diverso se comparado a uma venda na física. Ademais, como o tempo médio de reforma da empresa é de 3 meses, muitas vendas são realizadas antes do término da reforma, o que possibilita a customização do apartamento por parte do comprador. Isso é possível, mais uma vez, por conta da tecnologia e organização da empresa, a qual tem uma cadeia muito estruturada de fornecedores e prestadores de serviço que conseguem realizar obras muito rápidas sem diminuir a qualidade do serviço, agregando valor ao apartamento.
É importante destacar, contudo, que esse modelo de negócios da Loft não pode ser aplicado em qualquer lugar. Segundo entrevista de João Viana ao Brain Inteligência Estratégica, o foco da empresa está em bairros mais nobres e consolidados os quais possuem imóveis mais antigos e, consequentemente, com maior demanda de reforma devido ao estado de conservação. Como nesses bairros a quantidade de lançamentos é pequena ou inexistente (devido à falta de terrenos), a única alternativa para morar em um imóvel moderno e confortável é via reforma, o que abre uma ótima oportunidade de geração de valor onde as incorporadoras não atuam.
Outro diferencial da empresa é a sua velocidade e robustez de captação de investimentos. A empresa já realizou três séries de investimento (Series A de US$18 milhões, Series B de US$80 milhões e Series C de US$175 milhões) antes da mais recente Series D, e essas três primeiras rodadas a colocaram na seleta lista de unicórnios brasileiros com apenas 16 meses de vida. Como o negócio da empresa é muito intensivo em capital, eles estão sempre em contato com o mercado financeiro para explorar oportunidades de captação, seja via Venture Capital, seja via Debt.
É evidente que a história e trajetória de Florian e Mate têm participação importante na velocidade e robustez das rodadas de investimento da Loft. Como os dois conseguiram captar rodadas (não muito grandes) enquanto Printi, têm um fundo de Venture Capital e muitos contatos internacionais, além de serem empreendedores em série, a burocracia de realizar rodadas de investimentos fica muito mais amigável. Dessa forma, como eles já sabiam jogar esse jogo, a Loft captou rodadas em tempo recorde e se tornou um excelente benchmark para o universo de Venture Capital.
Todo esse bolsão de liquidez, ajudou a empresa a comprar muitos apartamentos e conseguir montar uma oferta boa em seu site. Visto que o valor de um apartamento em São Paulo (cidade de atuação principal da Loft) normalmente passa da casa dos milhões, fazer aquisições assim, em escala, seria quase impossível sem um aporte massivo de capital. Além disso, todo o sistema de financiamento e Home Equity oferecido pela empresa exige um caixa robusto, frisando mais uma vez a importância dos aportes de capital para o negócio da Loft.
É importante destacar o cenário macro para a empresa também. Com a Selic ainda perto da sua mínima histórica, o lado do Sell Side da empresa se beneficia muito. Isso acontece, pois eles conseguem viabilizar a compra de apartamentos via parcelas e financiamentos mais amigáveis para o comprador, o que aumenta as possibilidades de vendas. Além disso, a captação para fundos imobiliários da Loft fica muito mais atrativa com taxas mais baratas, o que facilita o crescimento e acelera a operação.
A empresa também faz uso dessa liquidez para realizar aquisições. A companhia sempre procura outras Startups que tenham sinergia com a Loft e, assim, via contratos ou até aquisições, juntam as empresas para alavancar as operações. Uma dessas compras já realizadas é a empresa Decorati, uma Startup que usa tecnologia para fazer reformas e decorações de interiores em apartamentos entregues por incorporadores. Com a aquisição, a Decorati também começou a realizar obras em apartamentos mais antigos e conseguiu aumentar a capacidade produtiva da Loft.
Outra aquisição de sucesso foi a da Invest Mais. A Loft percebeu que o acesso ao crédito e ao financiamento imobiliário é um componente muito importante para a aquisição de apartamentos e ainda pouco explorado no Brasil. Comparando com os EUA, onde a quantidade de imóveis comprados exclusivamente com Equity gira em torno de 10% do total, o Brasil está muito atrasado (aqui esse valor gira na casa do 50%). Assim, com um ambiente de juros baixos, essa aquisição abriu a oportunidade da empresa se tornar não só um Marketplace de imóveis, mas uma empresa de financiamentos (oferecendo serviços para cliente tanto de dentro quanto de fora da plataforma da Loft).
Para o futuro, a Florian declarou em entrevistas que sonha em fazer um IPO da empresa. Segundo ele, a empresa pode começar a pensar em aquisições e expansões para outras capitais do Brasil e talvez do mundo, Cidade do México e Belo Horizonte foram as citadas. Atualmente a empresa está em forte expansão no Rio de Janeiro, com foco nos bairros de Ipanema, Leblon e Copacabana. Ele também cita, contudo, que o foco em tech nunca vai sair da empresa. Antes de uma empresa imobiliária, a Loft é uma empresa de tecnologia, isso é o seu diferencial e é isso que faz o unicórnio brasileiro ser uma das empresas mais inovadoras e disruptivas do Brasil.
Autor: Mateus Vilela Peloso Vasconcelos | LinkedIn
Contato: mateusvilelapv@usp.br
Fontes relevantes: