1. Explicações Técnicas
a) Algumas definições importantes
i. Hipoteca: é o direito dado ao credor de receber um bem imóvel ou de difícil mobilidade como garantia do pagamento de uma dívida por parte do devedor.Na hipoteca, o direito dado ao credor é sobre o valor do bem hipotecado e não sobre a sua substância. Por este motivo, nos casos de hipoteca, o imóvel permanece sob a posse do devedor, podendo ele usufruir normalmente deste bem.A liberação da hipoteca ocorre quando o devedor sana a sua dívida com o hipotecário, ou então o imóvel é colocado à venda e o valor obtido é entregue como pagamento.
ii. Derivativo: é um instrumento financeiro cujo valor final deriva do valor de outro ativo (que pode ser uma moeda, ação, juros, etc).Ele é utilizado como hedge, ou seja, para proteger o investimento contra oscilações indesejadas ou riscos de mercado.Exemplo: se uma empresa possui dívidas em dólar a serem pagas em seis meses, mas acredita que o preço da moeda vá subir, deve comprar comprar um contrato no mercado futuro (um derivativo) para garantir que a dívida se mantenha no preço atual.
iii. Subprime: Em sentido amplo, subprime (do inglês subprime loan ou subprime mortgage) é um crédito de risco, concedido a um tomador que não oferece garantias suficientes para se beneficiar da taxa de juros mais vantajosa (prime rate).
b) MBS: o que é?
Mortgage Backed Securities - em português, títulos lastreados em hipotecas - é um tipo de garantia lastreada em ativos que é garantida por meio de hipotecas.
A hipoteca deve ter origem em uma instituição financeira regulamentada e autorizada. Além disso, a garantia certificada por uma agência de rating credenciada, e geralmente deve-se realizar pagamentos periódicos.
Um MBS também é conhecido como segurança relacionada a hipoteca (“mortgage-related security”) ou passagem de hipoteca (“mortgage pass through”). Ele pode ser comprado e vendido através de um corretor e o investimento mínimo varia entre os emissores.
c) Como funciona?
Um MBS é uma forma de um banco regional menor emprestar hipotecas à seus clientes sem ter que se preocupar se os clientes têm os ativos para cobrir o empréstimo. Em vez disso, o banco atua como intermediário entre o comprador doméstico e os participantes do mercado de investimento. Quando um investidor investe em um título lastreado em hipoteca, ele está essencialmente emprestando dinheiro a um comprador ou a um negócio. É como se os bancos emprestassem hipotecas a seus clientes, juntarem várias dessas hipotecas em pacotes e vendessem esses pacotes para investidores.
Esse tipo de segurança também é comumente usado para redirecionar os pagamentos de juros e principal do pool de hipotecas para os acionistas. Esses pagamentos podem ser subdivididos em diferentes classes de títulos, dependendo do grau de risco das diferentes hipotecas, pois são classificadas no MBS.
d) Quais são os tipos?
Existem dois tipos mais comuns de MBS: “pass-throughs” e “collateralized mortgage obligations” (CMO).
Os primeiros são estruturados como uma confiança na qual pagamentos de hipoteca são coletados e repassados aos investidores. Os repasses geralmente possuem prazos de vencimento de 5, 15 e 30 anos. A vida média dos repasses pode ser menor do que o prazo declarado, dependendo dos pagamentos principais da carteira de hipotecas.
Já os segundos consistem em múltiplos grupos de títulos que são conhecidos como fatias ou tranches. As tranches recebem classificações de crédito e as taxas que são devolvidas aos investidores dependem delas. Por exemplo, os grupos de títulos da tranche sênior garantida geralmente têm taxas de juros menores do que as da tranche sem garantia, devido ao baixo grau de risco da primeira.
e) História
No início da história, os bancos podiam emprestar apenas os recursos que possuíam em suas contas. Porém, nos EUA, por volta dos anos 60, a demanda por empréstimos e financiamentos para aquisição de imóveis excedeu o montante que os bancos possuíam para emprestar. Foi aí que surgiram os MBS.
O processo inventado pelos banqueiros era muito simples. O problema existente se relaciona com o fato de não haver mais dinheiro em caixa para emprestar. Porém, os bancos tinham direito a receber valores enormes nos próximos anos relativos a esses financiamentos. Dessa forma, criaram títulos que permitissem vender esses direitos a investidores.
O indivíduo que realizou o financiamento com o banco e lhe pagava todo mês passaria então a pagar o investidor (indiretamente), a quem foram cedidos os fluxos de recebíveis descontados a valor presente a uma taxa de juros que os bancos cobravam dos investidores. Abaixo há uma ilustração desse processo.
Com essas vendas de fluxos de caixa futuros a investidores, os bancos captam recursos e puderam então emprestar mais e mais. Muitos bancos estenderam o processo de securitização a outros tipos de recebíveis não imobiliários, como financiamentos de automóveis e contas de cartões de crédito.Banqueiros criativos começaram a operar com securitização tanto para se capitalizar, como descrito acima, como também para transferir riscos de sua entidade para outras. Os riscos dos recebíveis das transações de financiamento imobiliário (cliente não pagar as parcelas) seriam então transferidos para investidores ou outros bancos com a “Securitização”.
f) Qual foi o papel na crise de 2008?
Na crise financeira de 2008, os MBS’s tiveram participação direta. No centro, um MBS permite que um banco retire uma hipoteca de seus livros, transformando-a em uma garantia e vendendo-a aos investidores. Quando um banco consegue desvalorizar as hipotecas, libera espaço para mais capital de empréstimo. Com os investidores encorajados pela força tradicional do mercado imobiliário e pelos altos ratings certificados pelas agências, havia uma demanda constante por essas hipotecas reembaladas.
É natural que a demanda por MBS encoraje os bancos a ir mais longe em termos de capacidade creditícia para fornecer mais aos investidores ansiosos. Assim, o mercado de MBS começou a vender mais MBS subprime (com alto risco de inadimplência). Com o Freddie Mac e Fannie Mae (empresas garantidas pelo governo dos EUA) também apoiando agressivamente o mercado de hipotecas, a qualidade de todos os títulos lastreados por hipotecas declinou abaixo de suas classificações. Quando os tomadores de empréstimos subprime começaram a entrar em default, o mercado imobiliário se contraiu e começou a entrar em colapso, prejudicando até mesmo os detentores de hipotecas convencionais. Mais e mais pessoas saíram de suas hipotecas e os principais ativos que sustentam o mercado de MBS registraram declínios acentuados.
O mercado de MBSs secou e as perdas acumularam-se à medida que investidores institucionais e bancos tentavam descarregar maus investimentos em MBS. O crédito também se estreitou, levando muitos bancos e instituições financeiras à beira da insolvência. O Tesouro dos EUA entrou em cena com o resgate de US$ 700 bilhões para mitigar a crise do crédito, mas foi o Sistema de Reserva Federal dos Estados Unidos (FED) que liderou o plano de criar um mercado para descarregar os MBSs. O Fed comprou US $ 1,75 trilhão em MBSs diretamente, enquanto o Troubled Asset Relief Program (TARP) injetou capital em bancos. A crise financeira passou, mas o comprometimento total do governo, implícito e explícito, foi muito maior do que o valor de US$ 700 bilhões frequentemente divulgado.
2. Fontes Utilizadas
https://www.significados.com.br/hipoteca/
https://www.infomoney.com.br/onde-investir/acoes/noticia/4435147/entenda-passos-que-sao-derivativos
https://www.investopedia.com/terms/m/mbs.asp
http://rexperts.com.br/securitizacao-e-a-crise-imobiliaria-de-2007-08/
https://www.dicionarioinformal.com.br/subprime/
3. Material Extra
Série de Vídeos da Khan Academy - Títulos Lastreados em Hipotecas - parte I, II e III.
Link Parte I: https://pt.khanacademy.org/economics-finance-domain/core-finance/current-economics/credit-crisis/v/mortgage-backed-securities-i
4. Explicação Simplificada do Conceito
Mortgage Backed Securities (MBS) - o derivativo da crise de 2008 que gerou muitos problemas. Como funcionava: os bancos emprestavam dinheiro para os clientes comprarem imóveis sem a verificação concreta de que eles poderiam pagar no futuro. Em seguida, juntavam esses empréstimos em um “pacotão” e vendiam para investidores. Conforme os clientes foram se tornando inadimplentes, os preços dos imóveis que haviam subido de forma absurda começou a despencar, assim como o preço desses derivativos, gerando um “boom” no mercado.
5. Notícia Recomendada
https://www.forbes.com/sites/stevedenning/2011/11/22/5086/#1aa50d21f92f